למה יותר ישראלים בוחנים רכישת נדל"ן בקפריסין? השקעה, דירת נופש ואפשרות לבית שני

קפריסין הפכה בשנים האחרונות ליעד בולט עבור ישראלים המתעניינים ברכישת נדל"ן מחוץ לישראל. הקרבה הגיאוגרפית, מגוון הנכסים והאפשרות לשלב בין השקעה לשימוש אישי הופכים את האי לאפשרות שרוכשים רבים בוחנים.

למגמה הזאת יש גם ביטוי בנתוני עסקאות. על פי נתונים שפורסמו בהתבסס על רישומי מחלקת הקרקעות והמדידות בקפריסין, רוכשים ישראלים היו מעורבים ב־3,851 העברות בעלות וחוזי מכר במחוזות לרנקה, פאפוס ולימסול בין השנים 2021 ל־2024. חשוב להדגיש כי מדובר במספר עסקאות וחוזים שנרשמו, ולא במספר הרוכשים הייחודיים.

מאחורי העסקאות עומדים מניעים שונים. עבור חלק מהרוכשים, המטרה המרכזית היא יצירת הכנסה משכירות. אחרים מעוניינים בדירה שתשמש אותם במהלך חופשות, ויש גם מי ששוקלים מעבר מגורים או מבקשים לשמור לעצמם אפשרות נוספת מחוץ לישראל.

לעיתים המטרות האלה משתלבות, אך לא תמיד הן מתיישבות זו עם זו. נכס שנבחר כדי למקסם הכנסה משכירות אינו בהכרח דירת הנופש המתאימה ביותר, ודירה שנשמרת לשימוש אישי אינה יכולה להניב הכנסה רציפה משכירות באותה תקופה.

מחירי הנדל"ן בקפריסין: מדירות קטנות ועד וילות בקרבת הים

שוק הנדל"ן בקפריסין מציע נכסים בטווחי מחירים שונים, המיועדים לקהלים בעלי יכולות כלכליות ומטרות רכישה מגוונות.

בכתבה שפורסמה במעריב, דודי סעדה, הפועל בקפריסין יחד עם בנו עמית במסגרת חברת Saada Group, תיאר דירות קטנות המשווקות במחירים של כ־600 אלף שקל, לצד דירות נוספות במחירים שבין 700 אלף שקל ליותר ממיליון שקל.

לדבריו, דירות בפרויקטים יקרים יותר מגיעות למחירים של כ־1.3 מיליון שקל, בעוד וילות הכוללות מאפיינים כגון גינות ובריכות שחייה משווקות בטווח של כשני מיליון עד 2.5 מיליון שקל.

מדובר בדוגמאות לנכסים שעליהם דיווח היזם, ולא בנתוני מחירים ממוצעים שאומתו באופן עצמאי או בהצעות שמובטח כי הן עדיין זמינות כיום.

לרנקה תופסת מקום מרכזי בשיח על רכישת נדל"ן בקפריסין. מארק זאבי, יליד חיפה הפועל בתחום תוכנות הנדל"ן בישראל ובקפריסין, תיאר אפשרות לרכוש באזור דירות הכוללות שני חדרי שינה וסלון, במתחמים הנמצאים בקרבה יחסית לים, בתקציב של כמיליון שקל.

לדבריו, בהתאם למיקום ולמאפייני הנכס, ניתן למצוא גם בתים קטנים ופנטהאוזים בטווחי מחירים מסוימים.

עם זאת, חשוב להבחין בין נכס הנמצא ממש על קו החוף לבין דירה הממוקמת במרחק הליכה מהים. שני נכסים המוגדרים כקרובים לחוף עשויים להיות שונים משמעותית במיקומם, במפרט שלהם ובשווים.

לכן, השוואה בין נכסים צריכה להתבסס לא רק על המחיר המפורסם, אלא גם על השטח, המיקום המדויק, מצב הבנייה, המפרט ועלויות הרכישה הנלוות.

לא רק משקיעים אמידים: גם זוגות צעירים נכנסים לשוק

ההתעניינות הישראלית בנדל"ן בקפריסין אינה מוגבלת למשקיעים ותיקים או לבעלי הון משמעותי.

על פי הדברים שמסר סעדה, חלק מלקוחותיו הם זוגות בגילאי 30 עד 50, שחסכו כמה מאות אלפי שקלים וכעת בוחנים כיצד להשתמש בכסף שצברו.

חלק מהרוכשים הללו, לדבריו, מוכנים לשלב את ההון העצמי שלהם עם הלוואה בהיקף מוגבל לצורך רכישת דירה בקפריסין.

לצדם קיימים גם רוכשים מבוגרים יותר, הבוחנים רכישת נכס שישמש אותם בעתיד בתקופת הפרישה.

אחת האפשרויות שתוארו בכתבה היא המשך מגורים בשכירות בישראל, במקביל לרכישת נכס זול יותר בקפריסין.

במסגרת מודל כזה, הנכס בחו"ל עשוי לשמש להשקעה ולהכנסה משכירות, ובמקביל לאפשר לבעליו להגיע אליו לחופשות, בעוד שמרכז החיים נשאר בישראל.

עם זאת, הכדאיות הכלכלית של המהלך תלויה בגורמים שונים, ובהם עלויות המימון, שיעורי התפוסה של הנכס, הוצאות התחזוקה ועלויות המגורים השוטפות בישראל.

סעדה תיאר גם רוכשים המגיעים עם ציפיות רבות מאותו נכס: מחיר רכישה נמוך, קרבה לים, הכנסה גבוהה משכירות ואפשרות לעליית ערך בעתיד.

אלא שציפיות אלה מחייבות בדיקה מציאותית. מחיר רכישה נמוך אינו מבטיח תשואה גבוהה, ועליית ערך עתידית אינה ודאית.

רוכשים שונים, מטרות שונות

יהלי שפרלינג, עורך דין הפועל בתחום יזמות הנדל"ן בקפריסין יחד עם אשתו עדי ושותפים מקומיים, תיאר בכתבה שלוש קבוצות מרכזיות של רוכשים: משקיעים, רוכשי דירות נופש ואנשים השוקלים מעבר מגורים לאי.

לפני שהחלו לפעול בקפריסין, שפרלינג ואשתו השקיעו בנדל"ן בישראל, בארצות הברית ובלונדון.

הניסיון שצברו בהשקעות בינלאומיות השפיע על הבחירה בקפריסין, בין היתר בשל הנגישות שלה מישראל.

לדברי שפרלינג, הפעילות שלהם החלה בבניין מגורים שכלל שבע דירות ובהמשך התרחבה לפרויקטים גדולים יותר.

הנכסים שתיאר כוללים מתחמי מגורים המציעים מתקנים משותפים, כגון בריכות שחייה, חדרי כושר וסאונות.

חלק מהפרויקטים ממוקמים בקרבת החוף, ואחרים נמצאים במרחק של מספר קילומטרים מהים.

שפרלינג הציג דוגמאות לעסקאות שביצעו לקוחותיו, ובהן רכישת דירת סטודיו בכ־650 אלף שקל, דירה נוספת בכ־970 אלף שקל ופנטהאוז במחיר של כ־1.25 מיליון שקל.

המחירים הללו משקפים עסקאות שעליהן דיווח במסגרת הריאיון, ואינם מהווים מחירון עדכני ומאומת של נכסים הזמינים כיום.

הפערים בין העסקאות ממחישים את החשיבות של בחינת כל נכס בנפרד. שטח הדירה, המיקום, המרחק מהים והמתקנים בבניין עשויים להשפיע משמעותית על התמורה שמקבל הרוכש ביחס לתקציבו.

המרחק הקצר מישראל הוא חלק משמעותי מהמשיכה

הקרבה הגיאוגרפית היא אחד היתרונות הבולטים של קפריסין עבור רוכשי נדל"ן ישראלים.

הטיסה הקצרה בין המדינות מאפשרת לבעלי נכסים לבקר בהם ללא הנסיעות הארוכות הנדרשות כאשר מדובר ביעדים רחוקים יותר באירופה או במדינות אחרות.

הדבר רלוונטי במיוחד עבור מי שמתכננים להשתמש בנכס לעיתים קרובות, או מעוניינים להישאר מעורבים בניהולו.

בריאיון המקורי סיפר שפרלינג כי לעיתים הוא טס לקפריסין בשעות הבוקר וחוזר לישראל באותו היום.

הוא השווה את משך הנסיעה לזמן שנדרש לעיתים לנסיעות בתוך ישראל, והציג את הנגישות כאחד השיקולים שהשפיעו על החלטתו להשקיע באי.

האפשרות להגיע לביקורים קצרים עשויה להתאים גם לרוכשים המעוניינים בבית שני מבלי לעבור להתגורר בחו"ל באופן קבוע.

עם זאת, קרבה גיאוגרפית אינה מבטלת את האחריות הכרוכה בבעלות על נכס.

תחזוקה, טיפול בשוכרים, תיקונים ועמידה בדרישות המקומיות נשארים חלק מהניהול השוטף, גם כאשר בעל הנכס יכול להגיע אליו בטיסה קצרה.

חוסר הוודאות בישראל משפיע על חלק מהחלטות הרכישה

שיקולים כלכליים אינם הסיבה היחידה שבגללה ישראלים בוחנים רכישת נכסים בקפריסין.

גם חששות ביטחוניים ופוליטיים משפיעים על חלק מהרוכשים, המעוניינים להחזיק בנכס נוסף מחוץ לישראל או לשמור לעצמם אפשרות למקום מגורים חלופי.

בתחקיר שפרסם Deutsche Welle בספטמבר 2026 תוארו ישראלים שרכשו נכסים, העבירו פעילות עסקית או עברו להתגורר בקפריסין. חלק מהמרואיינים הציגו את האי כאפשרות חלופית למקרה שהמצב בישראל יחמיר.

גם בכתבת מעריב המקורית הובאו עדויות של אנשי נדל"ן שסיפרו על לקוחות המביעים חששות בנוגע לעתידה של ישראל.

סעדה תיאר התעניינות מצד אנשים בעלי השקפות פוליטיות שונות, ואילו שפרלינג סיפר על פניות מצד לקוחות המבקשים לבחון נכסים זמינים על רקע חוסר הוודאות הפוליטי.

עדויות אלה מצביעות על כך ששיקולים ביטחוניים ופוליטיים אכן משפיעים על החלטות של חלק מהרוכשים. עם זאת, הן אינן מאפשרות לקבוע איזה שיעור מכלל הרוכשים הישראלים פועל בעיקר ממניעים אלה.

ההבחנה חשובה, משום שרכישת נכס להשקעה ורכישת נכס לשימוש אישי בשעת הצורך הן שתי החלטות בעלות השלכות כלכליות שונות.

יש רוכשים המעדיפים להשאיר את הנכס פנוי במשך חלק מהשנה כדי שיוכלו להגיע אליו בכל עת.

אחרים מעדיפים למקסם הכנסה משכירות, גם אם המשמעות היא שהדירה לא תמיד תהיה זמינה לשימושם.

מעבר מגורים לקפריסין והחיפוש אחר איכות חיים

עבור חלק מהרוכשים, רכישת נכס בקפריסין קשורה לאפשרות לעבור ולהתגורר באי, ולא רק להגיע אליו לחופשות.

הכתבה המקורית תיארה לקוחות המסוגלים לעבוד מרחוק ובוחנים מעבר מגורים תוך שמירה על קשרים אישיים או מקצועיים עם ישראל.

סעדה ציין את איכות החיים ואת האפשרות לרכוש נכס במחיר נגיש יותר כמניעים שהעלו חלק מהלקוחות.

הוא גם תיאר קהילה ישראלית באזור אורוקליני שבמחוז לרנקה, שבו החברה שלו מקדמת פרויקטים.

ההתעניינות במעבר לקפריסין אינה מוגבלת לקבוצה אחת באוכלוסייה.

זאבי סיפר למעריב כי חלק מהערבים הישראלים, ובהם נוצרים ומוסלמים, עברו לקפריסין על רקע חששות מהפשיעה בחברה הערבית בישראל.

לדבריו, בין העוברים נמצאים רופאים ובעלי מקצועות חופשיים נוספים.

הדברים משקפים את ניסיונו ואת העדויות שעליהן דיווח המרואיין. אין לראות בהם נתונים סטטיסטיים מאומתים על היקף ההגירה או על המניעים של כלל העוברים.

מעבר למדינה אחרת מחייב גם בחינה של נושאים שאינם קשורים ישירות לרכישת נדל"ן, כגון זכויות תושבות, אפשרויות תעסוקה, מיסוי, מסגרות חינוך ונגישות לשירותים.

תושבות בקפריסין: מה הקשר בין רכישת נכס לזכאות?

האפשרות לקבל תושבות קבע בקפריסין היא שיקול נוסף עבור חלק מהרוכשים הזרים.

בכתבת מעריב תוארו לקוחות הבוחנים רכישת נכסים בסכומים של 300 אלף אירו ומעלה כחלק מתהליך אפשרי לקבלת תושבות במסגרת מסלול השקעה.

סף השקעה של 300 אלף אירו מופיע גם בפרסומים העוסקים במדיניות התושבות של קפריסין. עם זאת, השקעה בסכום זה אינה מבטיחה כשלעצמה זכאות לתושבות קבע.

קיימים תנאים נוספים שיש לבדוק בהתאם למסלול הרלוונטי ולדרישות התקפות במועד הגשת הבקשה.

ההבחנה בין בעלות על נכס לבין זכאות למעמד תושבות חשובה במיוחד עבור רוכשים הרואים ברכישה חלק מתוכנית מעבר עתידית.

נכס עשוי להתאים להשקעה או למגורי נופש, מבלי שהוא בהכרח עומד בתנאים הנדרשים למסלול הגירה מסוים.

לכן, לפני שמסתמכים על רכישת נדל"ן לצורך קבלת תושבות, יש לקבל ייעוץ משפטי עצמאי ועדכני ולבדוק את תנאי הזכאות הרלוונטיים.

כיצד מממנים רכישת נכס בקפריסין?

לא כל הרוכשים מממנים את רכישת הנכס באותה הדרך.

על פי הדברים שמסר שפרלינג בכתבה המקורית, חלק מהלקוחות משתמשים בהון עצמי זמין, בעוד אחרים בוחנים אפשרויות מימון שונות.

בין האפשרויות שעלו נמצאות נטילת הלוואה כנגד נכס קיים בישראל או בחינת האפשרות לקבל משכנתה מבנק בקפריסין.

עבור רוכשים המתמקדים בהשקעה, המטרה עשויה להיות שימוש בהכנסה משכירות כדי לסייע בתשלום ההחזרים החודשיים.

אולם היכולת לעשות זאת תלויה בגובה ההלוואה, בשיעור הריבית, בתנאי ההחזר ובהכנסה שהנכס יניב בפועל.

קיומו של שוק שכירות אינו מבטיח שהנכס יהיה מאוכלס לאורך כל השנה.

באופן דומה, הכנסה צפויה משכירות אינה בהכרח הסכום שיישאר בידי בעל הנכס לאחר הוצאות תחזוקה, ניהול, מסים ועלויות נוספות.

לכן, החלטות מימון צריכות להתבסס על מצבו הכלכלי של הרוכש ועל תנאי אשראי שנבדקו באופן עצמאי, ולא על ההנחה שהשכירות תכסה אוטומטית את מלוא ההחזר.

תשואות משכירות: מה ההבדל בין תחזית לתשואה בפועל?

הכנסה משכירות היא אחד השיקולים המרכזיים של משקיעים הבוחנים רכישת נדל"ן בקפריסין.

בכתבת מעריב הוצגו הערכות תשואה שונות מצד המרואיינים.

זאבי וסעדה התייחסו לתשואות של כ־5% עד 6%, ואילו שפרלינג הציג הערכות בטווח של כ־7% עד 9%, בהתאם למאפייני הנכס ולמיקומו.

עם זאת, הנתונים לא לוו בחישוב מפורט ואחיד שמבהיר האם מדובר בתשואה ברוטו או בתשואה נטו.

לכן, לא ניתן להתייחס אליהם כאל תשואות השקעה מאומתות שניתן להשוות ביניהן ישירות.

תשואה שנתית ברוטו מחושבת בדרך כלל באמצעות חלוקת ההכנסה השנתית משכירות במחיר רכישת הנכס, והכפלת התוצאה ב־100.

דוגמה להמחשה בלבד:

מחיר רכישת הנכס: 250,000 אירו

הכנסה חודשית משכירות: 1,250 אירו

הכנסה שנתית משכירות: 15,000 אירו

תשואה שנתית ברוטו: 6%

מדובר בדוגמה מתמטית בלבד, ולא בנתוני שכירות או מחירי נכסים שאומתו בשוק. החישוב אינו כולל עלויות רכישה, תקופות ללא שוכרים, תחזוקה, מסים והוצאות נוספות.

התשואה נטו בפועל עשויה להיות נמוכה יותר לאחר שקלול ההוצאות הכרוכות בבעלות ובהשכרת הנכס.

משקיע המשווה בין פרויקטים צריך לבקש פירוט של הכנסות השכירות הצפויות, שיעורי התפוסה המשוערים, ההוצאות השנתיות וההנחות שעליהן מבוסס החישוב.

ללא המידע הזה, נתון תשואה המוצג בפרסום מספק תמונה חלקית בלבד של ביצועי ההשקעה האפשריים.

הביקוש הישראלי והשפעתו על שוק הנדל"ן המקומי

הנוכחות הגוברת של רוכשים ישראלים מעוררת גם דיון בקפריסין בנוגע לבעלות זרה על נכסים ולנגישות הדיור עבור האוכלוסייה המקומית.

בכתבת מעריב המקורית הוצגו חוויות שונות של אנשי נדל"ן הפועלים באי.

סעדה תיאר יחסים חיוביים בדרך כלל עם התושבים המקומיים והדגיש את החשיבות של כיבוד החוק והקהילות בקפריסין.

גם זאבי דיווח על חוויות חיוביות, אך ציין כי שמע חששות מצד תושבים מקומיים בנוגע לעליית מחירי הנדל"ן, שחלקם מקשרים לביקוש מצד רוכשים ישראלים.

חששות אלה באים לידי ביטוי גם בדיון הציבורי הרחב יותר.

פרסומים של Deutsche Welle וכלי תקשורת בקפריסין תיעדו הצעות של מפלגות מקומיות להחמיר את הפיקוח על רכישות נדל"ן מצד אזרחים שאינם תושבי האיחוד האירופי, לצד דיונים על יוקר הדיור ועל היקף הבעלות הזרה.

עם זאת, לא ניתן לייחס באופן אוטומטי את עליית מחירי הנדל"ן לרוכשים ממדינה אחת.

מחירי הדיור מושפעים ממגוון גורמים, ובהם הביקוש הכולל, היצע הדירות, פעילות הבנייה, זמינות הקרקעות ותנאי המימון.

שוק הנדל"ן בקפריסין מושך גם רוכשים ממדינות רבות אחרות, ולא רק מישראל.

עבור יזמים ורוכשים כאחד, הדיון מדגיש את החשיבות של הבנת השוק המקומי והסביבה הרגולטורית, ולא רק את הביקוש מצד משקיעים זרים.

מיעד לחופשות לאפשרות לבית שני

העדויות של אנשי הנדל"ן והרוכשים מצביעות על כך שקפריסין ממלאת תפקידים שונים עבור ישראלים המתעניינים ברכישת נכס.

עבור חלקם, האי מציע אפשרות לרכוש נדל"ן בתקציב המתאים להון העומד לרשותם.

אחרים נמשכים לאפשרות להחזיק בדירת נופש במרחק טיסה קצר מישראל.

יש גם רוכשים הרואים בנכס חלק מתוכנית אפשרית למעבר מגורים או מקום נוסף שבו יוכלו לשהות בתקופות של חוסר ודאות.

זאבי, שהתגורר בעבר בארצות הברית ובלונדון, תיאר בכתבה המקורית את קפריסין כמקום שמרגיש לו מוכר, לצד שגרת חיים רגועה יותר מבחינתו.

החוויה האישית הזאת משקפת אחד המניעים שחזרו לאורך הדיווחים: הרצון להישאר מחוברים לישראל, ובמקביל לשמור על אפשרות מגורים נוספת.

עם זאת, רכישת נדל"ן במדינה אחרת היא התחייבות כלכלית משמעותית.

מיקום הנכס, מטרת הרכישה, תנאי המימון, המצב המשפטי והעלויות השוטפות משפיעים כולם על השאלה האם רכישה מסוימת מתאימה לצורכי הקונה.

המידע הקיים מבסס את העובדה שרוכשים ישראלים הם חלק משוק הנדל"ן בקפריסין, עם עסקאות מתועדות ומגוון מניעים לרכישה.

מה שנותר פחות ברור הוא היקף ההאצה בביקוש הישראלי בתקופה האחרונה, התשואות שהשיגו משקיעים בפועל והאופן שבו שינויים עתידיים בשוק או ברגולציה עשויים להשפיע על הרוכשים.

לכן, עבור מי ששוקלים רכישת נכס בקפריסין, נקודת המוצא החשובה ביותר אינה הבטחה לתשואה מסוימת או לאורח חיים כזה או אחר.

היא הבנה ברורה של מטרת הרכישה, בחינה של הנתונים הכלכליים והמשפטיים ובדיקה האם הנכס המסוים אכן מתאים לצרכים וליכולות של הרוכש.

ברקוס: יזמות ובנייה תחת כתובת אחת

ברקוס היא חברת נדל״ן בלימסול העוסקת ביזמות ובבנייה של הפרויקטים שלה.

כך יש לרוכשים כתובת אחת ברורה לתכנון, לביצוע ולעדכונים לאורך הדרך, בלי לעבור בין משווק, יזם וקבלן.

החיבור בין היזמות לבנייה מאפשר שליטה טובה יותר בלוחות הזמנים ובאיכות, ומעניק לרוכשים מקום אחד לשאול בו שאלות.

רוצים לבדוק אילו פרויקטים של ברקוס מתאימים למטרה שלכם? המשיכו כאן.

מה זה נותן לכם?

• התאמה למטרה: השקעה, חופשה או מגורים, לפי מה שחשוב לכם.
• אחריות ברורה: יודעים מי מנהל את הבנייה ולמי פונים.
• עדכונים מהשטח: מידע שוטף על התקדמות הפרויקט.