השקעתם בנכס מעבר לים. האקסל נראה נהדר, התשואה זורמת, ועל הנייר – אתם מייצרים הכנסה פסיבית. ואז, ביום שלישי ב-21:00 בערב, אתם מקבלים הודעת וואטסאפ מהשוכר שלכם בלימסול: "יש נזילה מהתקרה באמבטיה. מה עושים?"
בנקודה הזו, ה"הכנסה הפסיבית" שלכם הופכת לעבודה במשרה חלקית. אתם מתחילים לחפש אינסטלטור קפריסאי בגוגל, מנסים לתקשר איתו באנגלית שבורה, מתפללים שהוא לא יעקוץ אתכם במחיר, ומקווים שהשוכר לא יעזוב.
עבור רוב המשקיעים הישראלים, ניהול נכס בשלט רחוק הוא עקב האכילס של עסקת הנדל"ן. חברות שיווק רבות מבטיחות "נדאג לכם לחברת ניהול", אבל ביום הפקודה – אתם מגלים שחברת הניהול היא קבלן משנה חיצוני שגוזר עליכם קופון על כל החלפת נורה, או גרוע מכך, פשוט לא עונה לטלפון.
המודל של BERKOS: אנחנו בנינו, אנחנו נתקן
קבוצת יזמות הנדל״ן BERKOS זיהתה את נקודת התורפה הזו בשוק הקפריסאי, והחליטה לשנות את חוקי המשחק עבור המשקיע הישראלי. במקום להעביר את תפוח האדמה הלוהט הזה לחברות ניהול חיצוניות, הקבוצה מפעילה את Alliance – זרוע ניהול הנכסים הפרטית שלה (In-House).
הרציונל פשוט, אבל נדיר בנוף הקפריסאי: הגוף שיזם את הפרויקט, ובנה אותו בפועל עם רישיון הקבלן שלו – הוא גם זה שמנהל אותו ביום שאחרי.
איך זה נראה בפועל?
התרחיש שממנו כל משקיע מרחוק חושש: המזגן דולף בשיא העונה, או שיש עיכוב משמעותי בלוחות הזמנים של הבנייה. מי לוקח אחריות?
המשווק מאשים את היזם
היזם מאשים את הקבלן
וחברת הניהול פשוט לא עונה לכם בוואטסאפ.
אתם נשארים במדינה זרה, עם שרשרת של אנשים שמגלגלים את האחריות מאחד לשני, והופכים בעל כורחכם ל"אינסטלטורים בשלט רחוק".
אל תתפשרו על פחות מכתובת אחת, מהקרקע ועד השוכר. המודל הבטוח כיום (כמו זה של קבוצת BERKOS) הוא קבוצה שפועלת כגוף אחד: היזם, החברה הקבלנית המבצעת וחברת הניהול של הנכס. רק מודל כזה מבטל לחלוטין את משחק האשמות.
- זמני תגובה מוגדרים מראש: חוזה הניהול של Alliance לא משאיר מקום לסימני שאלה. יש זמני תגובה ברורים לכל תקלה – משירותי חירום ועד תחזוקה מונעת.
- 0% התעסקות מצדכם: הצוות המקומי של החברה בלימסול דואג לאיתור שוכרים מתוך מאגר איכותי, בדיקת רקע, גביית שכר דירה, ניקיון, וטיפול שוטף בתקלות.
- שקיפות ודוחות חודשיים: במקום לנחש מה מצב הנכס, בעלי הדירות של BERKOS מקבלים דוח ניהול מסודר שקוף לחלוטין – מה נכנס, מה יצא (אם יצא), ומה סטטוס הנכס.
אינטרס משותף: למה שווה לכם שהקבלן הוא גם המנהל?
כאשר חברה חיצונית מנהלת את הנכס שלכם, יש לה אינטרס שיהיו תקלות – כי על כל תיקון היא גוזרת עמלה. לעומת זאת, כאשר BERKOS מנהלת את הבניין שהיא עצמה בנתה, האינטרס מתהפך: החברה בונה מראש בסטנדרט גבוה ומוקפד, עם חומרי הגלם הטובים ביותר, פשוט כדי למנוע מעצמה תקלות תחזוקה ובלאי בעתיד. האינטרס שלכם ושל היזם – זהה לחלוטין.
השורה התחתונה
לקנות דירה בקפריסין זה החלק הקל. לגרום לה לעבוד עבורכם לאורך שנים, בלי להפסיד שעות שינה – זה כבר דורש מערכת משומנת. אל תקנו נכס להשקעה לפני שאתם יודעים בדיוק מי יטפל בו, ומה כתוב בהסכם הניהול.
רוצים לראות איך נראה הסכם ניהול אמיתי, ולמה מודל היזמות המשולב של BERKOS שומר לכם על הכסף?
