נדל״ן בקפריסין בעיניים ישראליות: בין הכנסה משכירות, חופשה ובית נוסף

יותר ישראלים מפנים בשנים האחרונות את מבטם לקפריסין כשהם בודקים אפשרות לקנות נדל"ן מעבר לים. השילוב בין מרחק קצר מישראל, היצע מגוון של נכסים ואפשרות להשתמש בדירה גם באופן אישי וגם כהשקעה מעורר עניין בקרב קונים שונים.

העניין ניכר גם ברישומים: לפי נתונים שפורסמו על בסיס רישומי מחלקת הקרקעות והמדידות בקפריסין, ישראלים היו צד ל־3,851 העברות בעלות וחוזי מכר בלרנקה, בפאפוס ובלימסול בשנים 2021 עד 2024. הספירה מתייחסת לחוזים ולעסקאות שנרשמו, ולא למספרם של אנשים שונים שרכשו נכס.

המטרות שמביאות את הקונים לאי אינן אחידות. יש המבקשים הכנסה מהשכרה, יש המחפשים מקום לחופשות, ואחרים חושבים על מגורים בקפריסין או על שמירת חלופה נוספת מחוץ לישראל.

אפשר לעיתים לשלב בין הרצונות, אך חשוב להכיר גם בהתנגשויות ביניהם. דירה המתאימה במיוחד להשכרה לא בהכרח תענה על צורכי הנופש של בעליה, ובימים שבהם הם משתמשים בה בעצמם היא אינה זמינה להכנסה משוכרים.

טווחי המחירים באי: דירות קומפקטיות לצד וילות סמוכות לחוף

הנכסים המוצעים בקפריסין פונים לרוכשים עם תקציבים שונים ועם תוכניות שונות לשימוש בנכס. בהתאם לכך, גם רמות המחיר בשוק אינן אחידות.

דודי סעדה, הפעיל באי עם בנו עמית באמצעות חברת Saada Group, סיפר בכתבה במעריב על דירות קטנות המשווקות בכ־600 אלף שקל. הוא הזכיר גם דירות שמחירן נע בין 700 אלף שקל לסכומים העולים על מיליון שקל.

בתיאורו נכללו דירות בפרויקטים יקרים יותר, במחירים של כ־1.3 מיליון שקל, וכן וילות עם מאפיינים כמו גינות ובריכות שחייה, המשווקות בכשני מיליון עד 2.5 מיליון שקל.

אלה דוגמאות שמסר היזם לגבי נכסים, ולא מדד למחיר ממוצע שנבדק באופן עצמאי. כמו כן, אין בכך אישור שהנכסים או ההצעות שתוארו עודם מוצעים לרכישה כיום.

לרנקה מוזכרת לעיתים קרובות בהקשר של קונים ישראלים. מארק זאבי, יליד חיפה העוסק בתוכנות נדל"ן בישראל ובקפריסין, תיאר באזור אפשרות לרכוש דירה עם שני חדרי שינה וסלון בכמיליון שקל, במתחמים הקרובים יחסית לים.

זאבי הוסיף כי בטווחי מחיר מסוימים מוצעים גם פנטהאוזים ובתים קטנים, כאשר האפשרויות תלויות במיקומו של הנכס ובתכונותיו.

כדאי לזכור שדירה במרחק הליכה מהחוף אינה זהה לנכס על קו המים עצמו. גם כאשר שני נכסים מתוארים כקרובים לים, עשויים להיות ביניהם פערים גדולים במיקום, במפרט ובערך.

משום כך, תג המחיר לבדו אינו בסיס מספיק להשוואה. יש לבדוק גם את גודל הנכס, כתובתו המדויקת, מצב הבנייה, רמת המפרט וההוצאות הנוספות הכרוכות בקנייה.

גם זוגות צעירים בוחנים רכישה, ולא רק בעלי הון

קהל הישראלים שמתעניין בדירות בקפריסין רחב יותר ממשקיעים מנוסים או אנשים שברשותם הון רב.

סעדה סיפר כי בין לקוחותיו נמצאים זוגות בני 30 עד 50, שצברו חיסכון של כמה מאות אלפי שקלים ומנסים להחליט לאיזו מטרה להפנות אותו.

לדבריו, חלקם שוקלים להוסיף לחסכונות הלוואה מוגבלת בהיקפה, כדי שיוכלו לממן קניית דירה באי.

לצד הזוגות הללו הוא תיאר גם קונים בגילים מבוגרים יותר, המחפשים נכס שיוכל לעמוד לרשותם בשנות הפרישה.

הכתבה הציגה, בין היתר, אפשרות שבה ממשיכים לשכור דירה בישראל ובאותה עת קונים בקפריסין נכס שמחירו נמוך יותר.

במתווה כזה מרכז החיים יכול להישאר בארץ, בעוד שהדירה בחו"ל מיועדת להשקעה ולתקבולי שכירות, ויכולה לשמש את בעליה גם בעת חופשה.

האם הדבר כדאי כלכלית? התשובה תלויה בין השאר בעלות המימון, בתפוסה שתושג, בהוצאות על תחזוקת הנכס וגם בעלויות המגורים השוטפות שנותרות בישראל.

סעדה התייחס גם לקונים המבקשים לקבל מאותה דירה כמה יתרונות במקביל: עלות קנייה נמוכה, מרחק קטן מהים, שכירות גבוהה וסיכוי להשבחה עתידית.

את השילוב הזה צריך לבחון בזהירות ובאופן מציאותי. דירה זולה אינה ערובה לתשואה גבוהה, וגם אין ודאות שהמחיר שלה יעלה בהמשך.

שלוש מטרות מרכזיות מאחורי החלטת הקנייה

יהלי שפרלינג, עורך דין העוסק ביזמות נדל"ן בקפריסין עם אשתו עדי ועם שותפים מקומיים, חילק בכתבה את הקהל לשלוש קבוצות עיקריות: משקיעים, מחפשי דירת נופש ומי שבוחנים מעבר למגורים באי.

עוד לפני הפעילות בקפריסין, בני הזוג שפרלינג השקיעו בנכסי נדל"ן בישראל, בארצות הברית וגם בלונדון.

הרקע שצברו בהשקעות מחוץ לישראל היה חלק מהשיקולים בבחירת קפריסין, ובתוכם גם היכולת להגיע אליה בקלות יחסית מישראל.

שפרלינג סיפר כי נקודת ההתחלה שלהם הייתה בניין מגורים בן שבע דירות. בהמשך, לדבריו, הפעילות גדלה וכללה פרויקטים בהיקף רחב יותר.

בין הנכסים שהציג היו מתחמי מגורים עם שימוש במתקנים משותפים, ובהם בריכות שחייה, חדרי כושר וסאונות.

לא כל המתחמים נמצאים באותו מרחק מהמים: חלקם סמוכים לחוף, ואילו אחרים מרוחקים ממנו מספר קילומטרים.

כדוגמאות לרכישות של לקוחותיו הוא מנה דירת סטודיו בעלות של כ־650 אלף שקל, דירה אחרת בכ־970 אלף שקל ופנטהאוז שנרכש בכ־1.25 מיליון שקל.

יש לקרוא את הסכומים הללו כדיווח של המרואיין על עסקאות, ולא כרשימת מחירים מאומתת ועדכנית של דירות שאפשר לקנות כעת.

הבדלי המחירים מדגישים מדוע נדרשת בדיקה נפרדת לכל נכס. גודל הדירה, המקום שבו היא נמצאת, המרחק לחוף והשירותים המשותפים בבניין יכולים לשנות במידה ניכרת את התמורה ביחס לסכום שהרוכש מוציא.

נגישות מישראל כמרכיב בהחלטה

אחד השיקולים הבולטים עבור ישראלים הרוכשים נדל"ן באי הוא המרחק הגיאוגרפי הקצר בין קפריסין לישראל.

טיסה קצרה מאפשרת להגיע לביקור בנכס בלי להקדיש לדרך את הזמן שנדרש ליעדים רחוקים יותר, באירופה או במקומות אחרים בעולם.

היתרון הזה משמעותי במיוחד למי שרוצים לבקר בדירה בתדירות גבוהה או לעקוב מקרוב אחר האופן שבו היא מנוהלת.

שפרלינג סיפר בריאיון כי יש מקרים שבהם הוא יוצא בטיסה לקפריסין בבוקר ושב לארץ עוד באותו יום.

הוא הקביל את זמן ההגעה לזמן שנסיעות בתוך ישראל עשויות לדרוש לעיתים, והסביר שהנגישות הייתה בין הסיבות לבחירתו להשקיע בקפריסין.

ביקורים קצרים יכולים להתאים גם למי שמעוניינים בבית נוסף, אך אינם מתכוונים להעתיק את מגוריהם לחו"ל לצמיתות.

עם כל הנוחות, מרחק קצר אינו פוטר בעל דירה מהמחויבויות שמגיעות עם הבעלות עליה.

גם נכס שאפשר להגיע אליו במהירות מחייב תיקונים, תחזוקה, התנהלות מול שוכרים וקיום הדרישות המקומיות כחלק מהטיפול השוטף.

כשהמצב בישראל נכנס למערך השיקולים

ההחלטה לבדוק קניית דירה בקפריסין אינה נשענת תמיד על חישובי השקעה בלבד.

אצל חלק מהישראלים מצטרפים לחישוב גם חששות במישור הביטחוני והפוליטי. הם מבקשים להחזיק נכס מחוץ לישראל, או להכין לעצמם אפשרות נוספת למגורים.

תחקיר של Deutsche Welle שפורסם בספטמבר 2026 הציג ישראלים שקנו נכסים באי, העבירו אליו פעילות עסקית או עברו לגור בו. כמה מהמרואיינים תיארו את קפריסין כחלופה למקרה של החמרה במצב בישראל.

גם בכתבת מעריב שעליה מבוססים התיאורים נכללו דברי אנשי נדל"ן על לקוחות שמשתפים בדאגה לעתיד המדינה.

סעדה סיפר שההתעניינות מגיעה מאנשים עם עמדות פוליטיות שונות. שפרלינג, מצדו, תיאר פניות של לקוחות הרוצים לבדוק נכסים זמינים לנוכח אי הוודאות הפוליטית.

מהעדויות עולה שלשיקולים כאלה יש מקום בהחלטות של חלק מהקונים. עם זאת, הן אינן מספקות בסיס לחישוב שיעורם של הרוכשים הישראלים שהמניע העיקרי שלהם הוא ביטחוני או פוליטי.

חשוב להפריד בין קנייה שמטרתה השקעה לבין קנייה שנועדה להבטיח מקום לשימוש אישי בעת הצורך, שכן המשמעויות הכלכליות של שתי הבחירות שונות.

מי שרוצים להיות מסוגלים להגיע לדירה בהתראה קצרה עשויים לבחור להשאירה לא מאוכלסת בחלק מחודשי השנה.

לעומתם, יש המעדיפים להפיק כמה שיותר הכנסה מהשכרה, ומקבלים את האפשרות שהנכס לא יעמוד לרשותם בכל מועד שיבחרו.

מגורים באי ואיכות החיים המבוקשת

יש קונים שעבורם הדירה בקפריסין היא צעד לקראת מגורים שם, ולא רק מקום שבו יבלו במהלך חופשות.

בכתבה שעליה נשענים הדברים תוארו לקוחות שעבודתם מאפשרת עבודה מרחוק. הם שוקלים לעבור לאי ולהמשיך במקביל לשמור על זיקות מקצועיות או אישיות לישראל.

לפי סעדה, בין הנימוקים שהעלו לקוחותיו היו איכות החיים והיכולת לרכוש דירה במחיר נגיש יותר מבחינתם.

הוא הזכיר גם קהילה ישראלית באורוקליני, באזור מחוז לרנקה, שם מקדמת החברה שלו פרויקטים.

האנשים המתעניינים במעבר אינם משתייכים כולם לאותה קבוצה באוכלוסייה הישראלית.

בשיחה עם מעריב תיאר זאבי מעבר לקפריסין של חלק מהערבים הישראלים, מוסלמים ונוצרים, בשל חששות הקשורים לפשיעה בחברה הערבית בישראל.

בין מי שעברו, לדבריו, ישנם רופאים וכן אנשים העוסקים במקצועות חופשיים אחרים.

זהו תיאור המבוסס על ניסיונו של המרואיין ועל העדויות שמסר. הוא אינו תחליף לנתונים סטטיסטיים מאומתים לגבי מספר המהגרים או הסיבות של כלל האנשים שעברו.

מי שבוחנים מעבר צריכים לבדוק גם תחומים שאינם חלק מעסקת הדירה עצמה: מעמד תושבות, עבודה אפשרית, מיסוי, פתרונות חינוך והיכולת לקבל שירותים.

רכישת דירה ותושבות: לא אותה זכאות

עבור חלק מהקונים שמגיעים מחוץ לקפריסין, האפשרות להסדיר בה תושבות קבע היא שיקול נוסף בהחלטת הרכישה.

מעריב תיאר בכתבה לקוחות הבודקים נכסים בשווי 300 אלף אירו ומעלה, כחלק מאפשרות לפנות לתהליך תושבות במסלול המבוסס על השקעה.

גם בפרסומים על מדיניות התושבות הקפריסאית מוזכר רף השקעה של 300 אלף אירו. ואולם, השקעה בהיקף הזה לבדה אינה מקנה הבטחה לקבלת תושבות קבע.

לכל מסלול עשויות להיות דרישות נוספות, ויש לברר מהן הדרישות החלות במסלול המתאים בזמן שבו מוגשת הבקשה.

לכן חיוני להבחין בין הזכות להיות בעליו של נכס לבין הזכאות למעמד תושב, במיוחד אם רכישת הדירה משתלבת בתוכנית לעבור לאי בעתיד.

גם נכס שמתאים היטב לחופשות או להשקעה עשוי שלא למלא את התנאים של מסלול ההגירה שבו מעוניין הקונה.

לפני שבונים תוכנית תושבות על קניית נדל"ן, יש לברר את תנאי הזכאות ולקבל ייעוץ משפטי בלתי תלוי, המבוסס על הדרישות העדכניות.

הון עצמי, אשראי והדרך למימון הרכישה

המקורות הכספיים המשמשים לקניית דירה אינם זהים אצל כל הרוכשים.

שפרלינג תיאר בכתבה לקוחות שיש בידיהם הון עצמי זמין לצורך העסקה, לצד לקוחות שבודקים דרכים שונות להיעזר במימון.

בין הדרכים שהוזכרו היו הלוואה כנגד נכס שכבר נמצא בבעלותם בישראל, ובדיקה של קבלת משכנתה דרך בנק בקפריסין.

קונים שמטרתם השקעה עשויים לתכנן להפנות את תקבולי השכירות לכיסוי חלק מהתשלום החודשי על ההלוואה.

כדי להבין אם התוכנית אפשרית, צריך להביא בחשבון את סכום ההלוואה, הריבית ותנאי ההחזרים, לצד ההכנסה שתתקבל מהנכס בפועל.

עצם קיומו של ביקוש לשכירות בשוק אינו מבטיח שיימצאו לדירה שוכרים בכל חודשי השנה.

נוסף על כך, דמי השכירות הצפויים אינם זהים בהכרח לכסף שיישאר לבעלים, לאחר תשלומי ניהול, תחזוקה, מסים והוצאות אחרות.

את בחירת המימון צריך אפוא לבסס על יכולתו הכלכלית של הקונה ועל בדיקה עצמאית של תנאי האשראי. אין להניח מראש שהשכרת הנכס תשלם מעצמה את כל ההחזר החודשי.

מספרי התשואה: בין הערכה לבין תוצאה ממשית

עבור משקיעים רבים שמתעניינים בנדל"ן בקפריסין, התקבולים האפשריים מהשכרה הם מרכיב מרכזי בבחינת העסקה.

המרואיינים בכתבת מעריב הציגו אומדנים שונים לתשואה שאפשר לצפות לה.

סעדה וזאבי דיברו על סדר גודל של כ־5% עד 6%, בעוד ששפרלינג נקב בהערכות של כ־7% עד 9%. ההערכות הוצגו בהתאם למיקום הנכס ולמאפייניו.

לנתונים האלה לא צורף תחשיב אחיד ומפורט שמאפשר לדעת בבירור אם המספרים מתייחסים לברוטו או לנטו.

לכן אין לראות באומדנים תוצאות השקעה מאומתות, וגם אי אפשר להשוות ביניהם ישירות כאילו חושבו כולם על אותו בסיס.

בחישוב מקובל של תשואה שנתית ברוטו מחלקים את דמי השכירות השנתיים במחיר שבו נרכש הנכס, ואת המנה מכפילים ב־100.

המחשה חשבונית בלבד:

עלות קניית הנכס בדוגמה: 250,000 אירו

דמי שכירות לחודש בדוגמה: 1,250 אירו

סך דמי השכירות לשנה: 15,000 אירו

שיעור התשואה השנתית ברוטו בדוגמה: 6%

המספרים נועדו להדגים פעולה מתמטית, ולא להציג מחירי שוק או דמי שכירות שנבדקו ואומתו. אין בחישוב התייחסות להוצאות רכישה, חודשים ללא שוכרים, תחזוקה, מסים או הוצאות נוספות.

כאשר מכניסים לתמונה את ההוצאות הנובעות מהבעלות ומההשכרה, שיעור התשואה נטו שמתקבל בפועל עשוי להיות נמוך יותר.

בהשוואת פרויקטים כדאי לדרוש נתונים מפורטים על השכירות הצפויה, אומדן התפוסה, העלויות השנתיות וההנחות ששימשו להכנת התחשיב.

בלי פירוט כזה, אחוז תשואה שמופיע בחומר פרסומי מציג רק חלק מהמידע הנחוץ להבנת הביצועים האפשריים של ההשקעה.

הרכישות הישראליות והדיון בשוק הדיור הקפריסאי

התרחבות הנוכחות של קונים מישראל מלווה בקפריסין גם בשיח על רכישת נכסים בידי זרים ועל יכולתם של המקומיים למצוא דיור נגיש.

אנשי הנדל"ן שהתראיינו למעריב הציגו בכתבה המקורית נקודות מבט שונות מתוך פעילותם באי.

סעדה סיפר כי בדרך כלל היחסים שלו עם התושבים המקומיים טובים, והדגיש שיש לפעול תוך כיבוד הקהילות בקפריסין והחוק המקומי.

זאבי תיאר אף הוא התנסויות חיוביות. עם זאת, הוא סיפר ששמע ממקומיים דאגה מהתייקרות הנכסים, שחלקם מייחסים לביקוש של ישראלים.

הדאגות אינן מוגבלות לשיחות האישיות, והן נוכחות גם בשיח הציבורי הרחב באי.

Deutsche Welle וכלי תקשורת קפריסאיים פרסמו דיווחים על הצעות מפלגות מקומיות להדק את הפיקוח על קניית נדל"ן בידי אזרחים שאינם תושבי האיחוד האירופי. לצד זאת מתקיימים דיונים על יוקר הדיור ועל היקפי הבעלות הזרה.

אבל מכאן לא נובע שאפשר לתלות באופן אוטומטי את ההתייקרות בקונים שמוצאם במדינה אחת מסוימת.

מחירי הדירות נקבעים בהשפעת גורמים רבים, לרבות כלל הביקוש, היצע הנכסים, היקף הבנייה, הקרקעות הזמינות ותנאי קבלת המימון.

נוסף לישראלים, שוק הנדל"ן הקפריסאי מושך אליו רוכשים ממדינות רבות נוספות.

עבור מי שקונים או יוזמים פרויקטים, זהו תזכורת ללמוד את תנאי השוק המקומי ואת המסגרת הרגולטורית, ולא להתמקד רק בהתעניינות של משקיעים מחו"ל.

נכס לחופשות, להשקעה או לחיים נוספים מעבר לים

מתיאורי הרוכשים ואנשי הענף עולה שהנדל"ן בקפריסין נותן מענה לצרכים שונים של ישראלים, ולא למטרה אחידה אחת.

לחלקם הוא מאפשר לבדוק רכישת נכס במחיר שתואם את ההון שבידיהם.

אצל אחרים, המשיכה העיקרית היא האפשרות לצאת לנופש בדירה משלהם, במרחק של טיסה קצרה מהארץ.

קונים נוספים רואים בדירה מרכיב בתוכנית מעבר אפשרית, או מקום שבו יוכלו לשהות אם יזדקקו לחלופה בתקופה לא ודאית.

זאבי, שחי בעבר בארצות הברית ובלונדון, אמר בכתבה המקורית שקפריסין מעניקה לו תחושת היכרות, ובצדה אורח חיים רגוע יותר מנקודת מבטו.

התיאור האישי שלו מבטא רצון שחזר בדיווחים: לשמר את החיבור לישראל, ובה בעת להחזיק אפשרות נוספת למגורים במקום אחר.

לצד הרצונות האלה, חשוב לזכור שקנייה במדינה זרה כרוכה במחויבות כספית משמעותית.

כדי לברר אם עסקה מתאימה לקונה מסוים, יש לשקול יחד את המיקום, ייעוד הרכישה, אפשרויות המימון, ההיבטים המשפטיים וההוצאות השוטפות של הבעלות.

הנתונים הקיימים מעידים על השתתפות ישראלים בשוק הקפריסאי, על עסקאות שנרשמו ועל מגוון סיבות שמביאות אותם לקנות.

לעומת זאת, התמונה ברורה פחות בכל הנוגע לקצב ההאצה של הביקוש הישראלי לאחרונה, לתשואות שכבר התממשו אצל משקיעים ולהשלכות האפשריות של שינויי שוק או רגולציה בעתיד.

לכן התחלה נכונה של בדיקת רכישה אינה הבטחה לאחוז תשואה או לתנאי חיים מסוימים.

היא מתחילה בהגדרת היעד של הקנייה, ממשיכה בבדיקה כלכלית ומשפטית, ומסתיימת בבירור האם דווקא הנכס הנבחן עונה על הצרכים ועל היכולת של הרוכש.

ברקוס: היזמות והבנייה נפגשות במקום אחד

חברת הנדל״ן ברקוס פועלת בלימסול, ויוזמת ובונה בעצמה את הפרויקטים שלה.

עבור הקונים המשמעות היא כתובת ברורה אחת לקבלת עדכונים ולנושאי התכנון והביצוע לאורך התהליך, במקום התנהלות בין גורמי שיווק, יזמות וקבלנות נפרדים.

ריכוז היזמות והבנייה מאפשר שליטה טובה יותר באיכות ובלוחות הזמנים, ולרוכשים יש מקום אחד שאליו אפשר להפנות שאלות.

רוצים לברר איזה מהפרויקטים של ברקוס מתאים לתוכניות שלכם? לפרטים המשיכו כאן.

המשמעות מבחינתכם כרוכשים

• מטרה לפני הכול: בחירה לפי העדפותיכם להשקעה, לחופשה או למגורים.
• גורם אחראי מזוהה: ברור מי מוביל את הבנייה ומי הכתובת לפנייה.
• תמונה מהשטח: עדכונים שוטפים על שלבי התקדמות הפרויקט.